Alojamento Local - Enquadramento Legal e Fiscal

Enquadramento Legal – definição de “Alojamento Local”

Com a publicação do Decreto-Lei nº 39/2008, de 7 de Março, foi criada a figura do “Alojamento Local” (AL), que é essencialmente a forma de legalizar e controlar as chamadas “camas paralelas”.

Define este diploma que “consideram-se estabelecimentos de alojamento local as moradias, apartamentos e estabelecimentos de hospedagem que, dispondo de autorização de utilização (leia-se: licença de habitabilidade), prestem serviços de alojamento temporário, mediante remuneração, mas não reúnam os requisitos para serem considerados empreendimentos turísticos”, os quais devem ser “obrigatoriamente registados na câmara municipal da respectiva área”.

Refere ainda o nº 4 do artigo 3º do citado diploma que “apenas os estabelecimentos de alojamento local registados nas câmaras municipais da respectiva área podem ser comercializados para fins turísticos quer pelos seus proprietários, quer por agências de viagens e turismo”, os quais, contudo, não podem “em caso algum, utilizar a qualificação turismo e ou turístico, nem qualquer sistema de classificação”.

Com a publicação da Portaria nº 517/2008, de 25 de Junho, foram estabelecidos “os requisitos mínimos a observar pelos estabelecimentos de alojamento local” e definidas as condições necessárias para efectuar o registo, enumerando os documentos a apresentar à Câmara Municipal onde o imóvel se situe.

Estamos, portanto, perante um mero registo e não a concessão de qualquer alvará.

A referida Portaria refere ainda, no nº 5 do artigo 5º, que “as entidades exploradoras devem prestar aos utentes informação sobre as normas de funcionamento dos estabelecimentos de alojamento local” e no nº 10 que “os estabelecimentos de alojamento local devem dispor de livro de reclamações nos termos e condições estabelecidos” na legislação aplicável.

Enquadramento Fiscal do Alojamento Local

Com a regulamentação do “Alojamento Local”, surgiu uma nova entidade, cujo enquadramento fiscal depende do tipo de proprietário (pessoa singular ou colectiva) e da forma como a exploração do AL é efectuada, se directamente, ou através de uma agência de viagens ou turismo.

Embora a exploração do AL possa ser efectuada de diversas formas, a seguir indicamos quatro situações concretas, em relação às quais pretendemos definir o correcto enquadramento fiscal.

Importa referir que o Alojamento Local não poderá ter um tratamento fiscal idêntico ao das unidades de alojamento de um aldeamento ou empreendimento turístico classificado pelo Turismo de Portugal, as quais se encontram tituladas por Alvará de Utilização Turística.

Trata-se, pois, de uma nova realidade.

A seguir indicamos quatro situações concretas de exploração do Alojamento Local e o nosso parecer sobre o respectivo enquadramento fiscal.

Considera-se que o proprietário do imóvel é uma pessoa singular, residente ou não em Portugal, que registou o imóvel na Câmara Municipal como “Alojamento Local” e explora o mesmo directamente, efectuando a sua divulgação e assegurando os inerentes serviços de venda, acolhimento dos clientes, limpeza e manutenção.

IRS Imposto sobre o Rendimento de Pessoas Singulares: Os rendimentos obtidos através da exploração do AL consideram-se na categoria B (Artº 3º, nº 1 a) CIRS): “Consideram-se rendimentos empresariais e profissionais: a) Os decorrentes do exercício de qualquer actividade comercial, industrial, agrícola, silvícola ou pecuária”.

Relativamente a um imóvel propriedade de um indivíduo não residente em Portugal, pelo facto de ser aqui exercida uma actividade comercial, sob a direcção do mesmo, considera-se que dispõe de estabelecimento estável (artº 18º, nºs 2 e 3 CIRS e artº 5º CIRC), ficando, por isso, sujeito às normas aplicáveis aos residentes.

O proprietário do imóvel deve apresentar no Serviço de Finanças, antes de iniciada a exploração do AL, uma declaração de início de actividade (Artº 112º nº 1 CIRS) e, anualmente, deve cumprir as obrigações declarativas relativas aos rendimentos obtidos, de acordo com o seu enquadramento:

a) Regime normal, com contabilidade organizada: Poderá contabilizar os custos que comprovadamente forem indispensáveis para a realização dos proveitos sujeitos a imposto.

b) Regime simplificado (artºs 28º, nº2 e 31º, nºs 2 e 5, CIRS): Não deduz quaisquer encargos, sendo tributado pelo montante resultante da aplicação do coeficiente 0,20 ao valor dos serviços prestados, com o montante mínimo igual a metade do valor anual da retribuição mínima.

Tributação: A taxa aplicável é a constante do artigo 68º CIRS (Taxas gerais).

IVA Imposto sobre o Valor Acrescentado: Pela prestação de serviços deve cumprir os requisitos do artigo 36º do CIVA (emissão de facturas) e debitar IVA à taxa de 5% (Lista I anexa ao CIVA: nº 2.17 - Alojamento em estabelecimentos do tipo hoteleiro).

Ao declarar o início de actividade, o proprietário do imóvel poderá ficar enquadrado no “Regime de Isenção do IVA” - Artº 53º do CIVA, se o volume de negócios previsto for inferior a 10.000 Euros anuais.

Livro de Reclamações: O proprietário da moradia, uma vez que a explora directamente, está obrigado a colocar à disposição dos clientes o Livro de Reclamações.

Considera-se que o proprietário do imóvel é uma pessoa singular, residente ou não em Portugal, que registou o imóvel na Câmara Municipal como “Alojamento Local” e celebrou um contrato de arrendamento com uma agência de viagens ou turismo, que explora o mesmo.

IRS Imposto sobre o Rendimento de Pessoas Singulares: Os rendimentos obtidos através do arrendamento do AL consideram-se da categoria F (Artº 8º, nº 2 a) CIRS): “São havidas como rendas: a) As importâncias relativas à cedência do uso do prédio ou de parte dele e aos serviços relacionados com aquela cedência”.

O proprietário do imóvel deve, anualmente, por transmissão electrónica de dados, de 16 de Abril até 25 de Maio, apresentar uma Declaração de Rendimentos modelo 3 de IRS, e declarar as rendas recebidas no anexo F.

Retenção na fonte: A agência de viagens e turismo, sempre que pague ou coloque à disposição do proprietário o valor das rendas, deverá efectuar uma retenção na fonte, à taxa de 15% (Artigo 101º, nº1 a) CIRS), sem prejuízo do proprietário poder utilizar a dispensa prevista no artigo 9º do Decreto-Lei nº 42/91, de 22 de Janeiro. O pagamento das rendas deve ser suportado por um Recibo.

Tributação: A taxa aplicável aos rendimentos prediais obtidos por não residentes é 15% (artigo 72º nº 1 CIRS) e aos residentes aplicam-se as taxas previstas no artigo 68º CIRS (Taxas gerais).

IVA Imposto sobre o Valor Acrescentado: A “locação de bens imóveis” encontra-se referida no artigo 9º, nº 29 CIVA, pelo que o arrendamento está isento de IVA.

Livro de Reclamações: A agência de viagens ou turismo que explora a moradia, está obrigada a colocar à disposição dos clientes o Livro de Reclamações.

Considera-se que o proprietário do imóvel é uma sociedade, sedeada ou não em Portugal, que registou o imóvel na Câmara Municipal como “Alojamento Local” e explora o mesmo directamente, efectuando a sua divulgação e assegurando os inerentes serviços de venda, acolhimento dos clientes, limpeza e manutenção.

IRC Imposto sobre o Rendimento de Pessoas Colectivas: Uma sociedade (sedeada ou não em Portugal), proprietária de um imóvel registado como AL, desde que efectue a exploração directa do mesmo, exerce uma actividade comercial, estando por isso sujeita às regras de tributação definidas no Código do IRC.

Neste contexto, os rendimentos obtidos através da exploração do AL, são rendimentos tributáveis em IRC, devendo, a sociedade proprietária do imóvel apresentar no Serviço de Finanças, antes de iniciada a sua exploração, uma declaração de início de actividade (artº 126º CIRC), para o que devem:

a)  Nomear um Técnico Oficial de Contas;

b)  Dispor de conta bancária em nome da empresa;

c)  As sociedades não sedeadas em Portugal devem nomear um representante fiscal (artº 126º CIRC).

A sociedade está obrigada a dispor de contabilidade organizada e cumprir, anualmente, as obrigações declarativas relativas aos rendimentos obtidos (artºs 120º e 121º CIRC), podendo ser contabilizados os custos que comprovadamente forem indispensáveis para a realização dos proveitos sujeitos a imposto.

Tributação: A taxa aplicável é a constante do artigo 87º CIRC: Até €12.500: 12,5%; Superior a €12.500: 25%. (Excepto se aplicável regimes especiais, exº interioridade).

IVA Imposto sobre o Valor Acrescentado: Pela prestação de serviços, a sociedade deve cumprir os requisitos do artigo 36º do CIVA (facturação) e debitar IVA à taxa de 5% (Lista I anexa ao CIVA: nº 2.17 - Alojamento em estabelecimentos do tipo hoteleiro).

Livro de Reclamações: A proprietária da moradia, uma vez que a explora directamente, está obrigada a colocar à disposição dos clientes o Livro de Reclamações.

Considera-se que o proprietário do imóvel é uma sociedade, com sede ou não em Portugal, que registou o imóvel na Câmara Municipal como “Alojamento Local” e celebrou um contrato de arrendamento com uma agência de viagens ou turismo, que explora o mesmo.

IRC Imposto sobre o Rendimento de Pessoas Colectivas: Considera-se que a sociedade não dispõe de direcção efectiva em Portugal e relativamente ao imóvel em causa apenas aufere as rendas definidas no contrato de arrendamento, não prestando quaisquer serviços relativamente à exploração turística (AL) do imóvel, os quais são assegurados integralmente pela agência de viagens ou turismo.

Os rendimentos obtidos com o arrendamento enquadram-se no artº 4º, nº 3 a) CIRC e devem ser suportados por Recibos devidamente identificados.

Antes do contrato de arrendamento, a sociedade deve apresentar no Serviço de Finanças da área onde se localiza o imóvel, uma declaração de início de actividade, para o que é necessário:

1.   Certificado de constituição (Certificate of Incorporation);

2.   Identificação do Representante Legal (Gestor de negócios) (BI ou Passaporte e NIF);

3.   Dispor de uma conta bancária (NIB);

4.   As sociedades não sedeadas em Portugal devem nomear um representante fiscal (artº 126º CIRC).

A sociedade tem a obrigação de declarar, anualmente (artºs 120º e 121º CIRC), as rendas recebidas através da Declaração de Rendimentos modelo 22 de IRC e apresentar a Declaração Anual, com o anexo E, indicando os rendimentos prediais obtidos.

Retenção na fonte: A agência de viagens e turismo, sempre que paga ou coloca à disposição da proprietária do imóvel o valor das rendas, deve efectuar uma retenção na fonte de 15% (artigos nº 94º, nº 1 c) CIRC e 101º, nº1 a) CIRS), salvo se a proprietária tiver “por objecto a gestão de imóveis próprios e não se encontre sujeita ao regime de transparência fiscal” (artº 97º, nº 1, g) CIRC).

Tributação: A taxa aplicável aos rendimentos prediais obtidos por sociedade não residente é: 15% (artigo 87º nº 4 f) CIRC). A taxa aplicável às sociedades com sede em Portugal é a constante do número 1 do artigo 87º CIRC: Até €12.500: 12,5%; Superior a €12.500: 25%. (Excepto se aplicável regimes especiais, exº interioridade).

IVA Imposto sobre o Valor Acrescentado: A “locação de bens imóveis” encontra-se referida no artigo 9º, nº 29 CIVA, pelo que o arrendamento está isento de IVA.

Livro de Reclamações: A agência de viagens ou turismo que explora a moradia, está obrigada a colocar à disposição dos clientes o Livro de Reclamações.

Esta nota é apenas informativa e não responsabiliza os seus divulgadores. Para uma informação mais concreta deve consultar a Lei.